店面與辦公大樓估價時通常採收益還原法，若台北市某辦公大樓樓層面積 150 坪，每月淨租金收入為 16 萬元，未來市場投資年收益率皆為 5%，請問其合理總價為何？

收益還原法的核心是把資產未來可持續產生的淨收益,依市場要求的收益率折算為現在的合理價值,公式為合理總價=年淨收益÷收益還原率。本題先把每月淨租金換算為全年:16萬×12=192萬元,再除以年收益率5%,得192÷0.05=3,840萬元,故(D)正確。要留意題目給的150坪僅為干擾資訊,收益還原法看的是租金收益而非面積,不可用坪數去乘單價。(A)960萬與(C)3,000萬多因誤用月租金或錯置收益率,(B)2,400萬則是年租金除以錯誤基準所致,皆非合理總價。此題也提醒店面、辦公室這類收益型不動產適用收益還原法,自住宅則常用比較法。